Markanvisningstävling för nya radhus i Gottsundaområdet

Uppsala kommun planerar och utvecklar Gottsundaområdet – hjärtat i södra Uppsala. Området står inför spännande utveckling där befintlig bebyggelse kompletteras med bland annat nya bostäder och upplåtelseformer, verksamheter och kollektivtrafiknod. Är ni den aktör som kan bidra till visionen för Gottsundaområdet? Det är med våra högt ställda mål för stadsdelen som vi bjuder in till markanvisningstävling för radhus i Gottsundaområdet.

Snabbnavigering

Inbjudan
Gottsunda – bakgrund och vision
Tilldelningsområdena
Förutsättningar
Markanvisningsprocessen och tidplan
Inlämning och utvärdering
Kontakt och frågor
Tävlingsunderlag

Inbjudan

Uppsala kommun inbjuder till markanvisningstävling för uppförande av radhus alternativt kedjehus i två olika lägen i Gottsundaområdet:

Bernadottestigen, söder om Norby, ca 10 radhus
Slädvägen, invid Valsätra villaområde, ca 17 radhus

Kommunen eftersträvar komplettering med nybyggda bostäder med annan upplåtelseform än vanlig hyresrätt så upplåtelseformen för radhusen ska vara bostadsrätt eller äganderätt.

Bild: Kartan visar tilldelningsområdena i Gottsundaområdet

Markanvisningstävlingen avser de båda lägena markerade ovan, men utvärderingen sker per läge och det är möjligt att lämna in förslag på båda lägena eller bara ett av dem.

Lägena har bra kommunikationer till centrala Uppsala, närhet till service i Gottsunda Centrum med butiker, restauranger samt samhällsservice såsom kulturhus, simhall, vårdcentral, bibliotek och nybyggd grundskola. Stora naturområden och Mälaren ligger inom gång- och cykelavstånd.

Gottsunda – bakgrund och vision

Den befintliga småhusbebyggelsen i utkanten av Gottsunda och Valsätra började byggas under tidigt 1900-tal som egnahemsområden för att lösa den samtida trångboddheten. Gottsundas centrala delar växte sedan fram som en satellitstadsdel till Uppsala innerstad under ”rekordåren” på 1960- och 1970-talet. Alla skulle kunna bo bra till en skälig kostnad och lösningen blev storskaligt byggande. Den senare tidens byggnationer i Gottsundaområdet visar tydligt på långt mer varierade och intima bostadsområden som byggdes under sent 1970-tal till 1990-tal, bland annat i östra Gottsunda.

Ett planprogram har tagits fram för Gottsundaområdet (godkänt av kommunstyrelsen i april 2019), som redovisar hur 5 000–7 000 nya bostäder, arbetsplatser, kollektivtrafikstråk och allmänna platser kan tillkomma. Programmet beskriver hur olika målpunkter i området knyts ihop av stråk och var tillkommande bebyggelse kan uppföras. Den nya bebyggelsen placeras i dagens mellanrum mellan befintlig bebyggelse och vägar, och skapar mervärden i form av levande bottenvåningar, nya arkitektoniska uttryck, ökade flöden och tydliga strukturer. Bebyggelsen föreslås i stor utsträckning koncentreras kring ett nytt stadsstråk längs Hugo Alfvéns väg och Gottsunda allé. I stadsstråket finns utrymme för spårväg med nya hållplatslägen. Hållplatserna blir viktiga målpunkter och i anslutning till dem föreslås högre byggnader och nya torg.

Planprogrammets vision

Planprogrammet har en vision som kan sammanfattas i fyra punkter:

Gottsunda är hjärtat i södra Uppsala – en trivsam och kreativ stadsdel full av liv och rörelse.
Mångfald är ett tydligt signum, här finns plats för alla och något för alla – boende såväl som besökare.
Området präglas av närhet till arbete, service och grönska.
När Gottsunda förändras tillvaratas lokala krafter och idéer från såväl dagens som framtida Gottsundabor.

Med utgångspunkt från planprogrammet pågår nu detaljplanering inom Gottsunda där de första detaljplanerna avser dels en mindre detaljplan för en ny simhall vid Gottsunda torg vid hållplatsläget för den nya spårvägen (Gottsunda stadsstråk Etapp 1) och dels de båda större detaljplanerna på ömse sidor om det nya stadsstråket i Gottsundas centrala delar (Gottsunda stadsstråk etapp 2 respektive Gottsunda Östra). Fortsatt planering är sedan tänkt att ske för Gottsunda södra samt därefter fortsatt norrut längs med Hugo Alfvéns väg.

Bild: Strukturplan från samråd augusti 2022. Projekt som ingår i Gottsunda stadsstråk där planarbete pågår för etapp 1 & 2 samt Gottsunda Östra.

Den nya bebyggelsen föreslås bli flerfamiljshus med tre till åtta våningar samt radhus i två våningar. Avsikten är att de bostäder som tillkommer ska komplettera befintlig bebyggelse exempelvis med andra upplåtelseformer (bostadsrätter eller äganderätter) och stora bostäder. En årsring med nyproducerade bostäder innebär i sig ett komplement till det befintliga bostadsbeståndet. Utöver att komplettera med nybyggda bostadsrätter finns en vilja att även få till fler markbostäder och småhusenheter. Ett av radhuslägena som nu är med i inbjudan, Slädvägen invid Valsätra, inryms inom detaljplan Gottsunda stadsstråk Etapp 2. Det andra läget ligger vid Bernadottestigen i Valsätra nära Norby där det redan finns en gällande detaljplan.

Vid utbyggnaden av Gottsundaområdet ska fokus ligga på att skapa värden för kommunens invånare. Utvecklingen ska präglas av inkludering i form av medskapande, dialog och samverkan. Genom att utveckla Gottsunda som stadsnod med fokus på långsiktig social hållbarhet, finns en potential för områdets aktörer att tillsammans med dagens och framtida invånare skapa värden, såväl sociala och ekologiska som ekonomiska. Ett arbete har inletts avseende en social agenda där kommunen tillsammans med befintliga fastighetsägare med fler intressenter i området arbetar fram en gemensam målbild och aktiviteter.

Spårväg

Nya kollektivtrafikförbindelser i form av den spårväg som planeras ger Gottsundaområdet goda utvecklingsförutsättningar. Genom att ta tillvara den potentialen och utbyggd kommersiell och social service kan Gottsundaområdet med ny kompletterande bebyggelse utvecklas till en central plats där värden skapas och stärks. Området kommer i framtiden att ligga centralt i förhållande till stora mängder nya bostäder och verksamheter och vara en av Uppsalas stadsnoder. Den nya spårvägen skapar tydliga och snabba förbindelser till såväl city som en ny tågstation i Bergsbrunna.

Bild: Spårvägens sträckning och stadsutvecklingsprojekt

Hållplatslägena för spårvägen utvecklas till mobilitetsnoder med möjlighet till byte mellan olika trafikslag. Funktionen som stadskärna kommer ytterligare att stärkas när stadsnoden Gottsunda – Ultuna utvecklas till en dubbelstadsnod med nya bostäder och arbetsplatser.

Tilldelningsområdena

Bernadottestigen

Markanvisningen vid Bernadottestigen avser ett kvarter med radhus eller kedjehus vid den inre delen av Bernadottestigen strax söder om Vårdsätravägen. Här finns en färdig detaljplan som antogs 2013 för att möjliggöra utbyggnad av telestation, bostäder samt skola alternativt bostäder. Telestationen och radhusbebyggelsen närmast Bernadottevägen uppfördes i anslutning till att detaljplanen antogs.

Det är inte aktuellt med någon skola i det inre läget och kommunen går nu vidare med en markanvisning för radhus- eller kedjehusbebyggelse utifrån gällande detaljplan. Det bedöms vara möjligt att få till ett tiotal bostäder inom tilldelningsområdet lite beroende på om det blir radhus eller kedjehus. Tilldelningsområdet är i princip markerat med vit linje på nedanstående bild.

Bild: Tilldelningsområde Bernadottestigen

Slädvägen invid Valsätra

Valsätra är ett uppvuxet villaområde i Gottsundaområdet med bebyggelse från 1967–1970. De korta säckgatorna utgår från Slädvägen och avslutas i en vändplan. Nu aktuellt område mellan Valsätra villaområde och Gottsunda allé är tänkt att bygga vidare på befintlig struktur genom att göra tillägg med radhus eller kedjehus.

Markanvisningen vid Slädvägen avser två kvarter med cirka 17 radhus i två våningar. Vid byggnation av kedjehus blir antalet bostadsenheter något färre. Tilldelningsområdet är markerat med röd streckad linje på nedanstående ortofoto.

Bild: Ortofoto med inlagt förslag på strukturplan samt avgränsning tilldelningsområde

Förutsättningar

Detaljplaneläge

Bernadottestigen

Detaljplan för del av kvarteret Bernadotte antogs 2013. För det tänkta tilldelningsområdet anges planbestämmelsen B1S, det vill säga bostäder, skola och ej störande verksamhet med anknytning till boende och avsikten med markanvisningen är att nyttja byggrätten för bostadsändamålet radhus eller kedjehus. Högsta antal våningar för huvudbyggnad är två våningar medan uthus får uppföras i högst en våning. För mer detaljerad beskrivning av detaljplanen såsom avstånd mellan hus och fastighetsgräns, fördröjning av dagvatten med mera hänvisas till detaljplanen.

Bild: Plankarta Detaljplan för del av kvarteret Bernadotte

Slädvägen invid Valsätra

Detaljplanen Gottsunda stadsstråk etapp 2, där området vid Slädvägen ingår, planeras att ställas ut för granskning februari 2025. Detaljplanen uppskattas antas i början av år 2026. Den strukturplan som ligger till grund för den granskningshandling som nu är under framtagande har justerats sedan samrådet. Utgångspunkten i den justerade strukturplanen är att cirka 17 radhus alternativt ett färre antal kedjehus skall kunna uppföras.

Bild: Illustrationsplan, förslag på ny sturkturplan inför granskning

Strukturplanen har inte redovisats politiskt efter samrådet. Så kommer att ske i samband med granskning då ett nytt justerat förslag på detaljplan är framme. Strukturplanen redovisar idag fler radhus i stället för flerfamiljshus som ett resultat av den utökade dialog som skedde i samband med samrådet. Den intressent som vinner markanvisningstävlingen förutsätts bidra till planarbetets slutskede vilket kan komma att påverka detaljplanens utformning i berörd del.

Här finns planhandlingarna från samrådet.

Gestaltningsmässiga förutsättningar

Tilldelningsområdet Bernadottestigen ligger omgivet av villabebyggelse i norr, radhusbebyggelse i nord-ost samt grönområde i syd-väst. Befintlig bebyggelse är uppfört i 2–3 våningar och det intilliggande skogspartiet gör att området upplevs som grönt.

Den nya bebyggelsen får med fördel uppföras så att varje bostadsenhet upplevs som en separat byggnadsvolym med en utformning som länkar samman den befintliga radhusbebyggelsen och villabebyggelsen. Förslaget ska redovisa hur projektidén tar hänsyn till befintliga kvalitéer inom tilldelningsområdet och dess omgivning.

Tilldelningsområdet Slädvägen invid Valsätra ligger mellan Gottsunda allé och Valsätra. Längs med gränsen mot Valsätra möter den nya bebyggelsen befintliga, lägre kedjehus och villor. För att skapa ett mjukt möte har de nya husen en lägre skala och generösa utemiljöer. Området präglas till stor del av grönska, vilket förstärks av den trädinramade gång- och cykelvägen samt privata, gröna uteplatser och trädgårdar.

Takens utformning ska samspela med befintlig villabebyggelse och bidra till att varje enskild bostadsenhet upplevs som en separat byggnadsvolym.

Möte-med-Valsätra_Gottsunda_900x600.jpg

Bild: Illustration ur koncept till Gestaltningsprogram Mandawork + Warm in the Winter

Tekniska förutsättningar

Parkering och avfallshantering ska ordnas inom kvartersmark
Dagvatten inom kvartersmark skall renas och fördröjas lokalt. Det är önskvärt med dagvattenhantering i förgårdsmark och trädgård.
Uppsala kommun är huvudman för allmänna platser, dvs. gator, park och torg inom området.
Respektive blivande fastighetsägare blir huvudman och svarar för all bebyggelse och skötsel inom kvartersmark
Samordning kommer att krävas mellan Uppsala kommun, exploatören och andra involverade parter.

Tidplan inom projektet

Exploatören för respektive tilldelningsområde ska tillsammans med Uppsala kommun och andra berörda parter upprätta en huvudtidplan för exploateringen.

Ekonomiska förutsättningar

Nedan följer information gällande ekonomiska förutsättningar.

För att vara med i tävlingen och utvärderas behöver prisanbudet vara minst 500 000 kronor per enhet.
Uppsala kommun bekostar och utför utbyggnad av allmänna anläggningar på allmän plats inom detaljplanen.
Kommunen svarar för och bekostar projektering samt byggande av gator, torg och parker inom allmän platsmark.
Då allmän plats till stor del är utbyggd vid Bernadottestigen kommer projektförslaget behöva anpassas till befintliga förutsättningar. Eventuell anpassning av allmän platsmark till kvartersmark bekostas av byggaktören.
Kommunen ska ansöka om och bekosta den fastighetsbildning som är nödvändig för att bryta ut markområdet ur Kommunens fastighet. Övriga fastighetsrättsliga åtgärder ansöks om och bekostas av exploatören. Exploatören bekostar och ansvarar för lagfartskostnad.
Exploatören bekostar och ansvarar för samtlig bebyggelse på kvartersmark. Exploatören ansvarar för och bekostar bil- och cykelparkering samt avfallslösning på kvartersmark.
Kommunen står för sin handläggningskostnad för planarbete fram till och med laga kraft.
Exploatören ska vad gäller läget vid Valsätra medverka i detaljplanearbetet och stå för de kvarstående utredningskostnader som krävs för sin kvartersmark. Exploatören äger inte rätt till ersättning för sin medverkan om detaljplanen inte vinner laga kraft.
Den som erhåller en markanvisning ska betala en markanvisningsavgift. För nu aktuella markanvisningar uppgår den till 50 000 kronor per tilldelningsområde och erläggs i samband med tecknande av markanvisningsavtalet.
Det prisanbud som lämnas ska anges i värdetidpunkten oktober 2024. Uppräkning av prisanbud fram till tillträde sker med Mäklarindex för Uppsala.

Övriga förutsättningar

Nedan följer information gällande övriga förutsättningar av intresse:

Byggaktören förbinder sig till de åtaganden som är redovisade i inlämnat tävlingsförslag.
Uppsala kommun har fri prövningsrätt av inkomna tävlingsförslag. Om inget tävlingsförslag för ett specifikt tilldelningsområde bedöms hålla tillräcklig kvalitet förbehåller sig kommunen rätten att förkasta samtliga inkomna tävlingsförslag och genomföra markanvisningen på annat sätt.
Byggaktören är medveten om att markanvisning sker genom ett politiskt beslut och att projektets genomförande förutsätter att dessa beslut fattas.
Förutsättningar för markanvisningar i Uppsala kommun anges i Uppsala kommuns riktlinjer för markanvisning och handlingen Uppsalamodellen för markanvisningar.
Slutlig utformning av bebyggelsen, byggrätten samt områdets avgränsning beror på utfallet av det projektarbete som följer av markanvisningen, bygglov samt för Slädvägen invid Valsätra även det avslutande planarbetet för detaljplanen Gottsunda stadsstråk etapp2.
Kommunen äger rätt att efter markanvisningstävlingen avgjorts under en begränsad tid ställa ut det vinnande förslaget publikt samt att publicera materialet på stadens hemsida samt i press och massmedia.

Markanvisningsprocessen och tidplan

Tidplan för markanvisningstävling och projekt

Tävlingsperioden pågår i 4 veckor fram till 15 oktober. Utvärdering sker under oktober och i samband med det kan det även bli aktuellt med intervjuer för förankring samt förtydliganden avseende bidragen.

Här kan du fylla i tider ni är tillgängliga för en eventuell intervju.

Preliminär tidplan

September - Tävling
Oktober - Utvärdering
November - Dialog och avtal
December - Beslut om tilldelning och markanvisningsavtal

Efter beslut om tilldelning skiljer sig processerna åt på grund av olika plansituation i de båda lägena.

Bernadottestigen

Tillträde och byggstart är för läget vid Bernadottestigen beroende av den process som byggaktören behöver gå igenom med bygglov, försäljning och bygghandlingsprojektering. Vinnande byggaktör ska vara beredd på ett tidigt genomomförande. Kommunens bedömning är att byggstart kan ske senast 14 månader efter undertecknat och godkänt markanvisningsavtal.

Slädvägen invid Valsätra

Tillträde och byggstart är för läget vid Slädvägen kopplat till tidplanen för detaljplanen för Gottsunda stadsstråk etapp 2. Avsikten är att den som får tilldelning ska vara med i den avslutande planprocessen inför att detaljplanen går ut på granskning, vilket bedöms ske Q1 2025. Detaljplanen bedöms därefter gå upp för antagande Q1 2026. Kommunens vilja är att byggstart ska ske senast 14 månader efter lagakraftvunnen detaljplan.

Markanvisning och avtal

Markanvisning innebär att en exploatör får option att under en viss tid förhandla med kommunen om förvärv av ett avgränsat markområde, vilket efter tilldelning säkras i ett markanvisningsavtal. Överlåtelsen av mark sker när det finns en lagakraftvunnen detaljplan och ett projekt som är förankrat. För att säkerställa processen villkoras överlåtelsen av bygglov.

Inlämning och utvärdering

Intresserade byggaktörer ska lämna sina tävlingsförslag senast den 15 oktober 2024. Förslaget/n lämnas in genom att skickas med mejl till nedanstående mejladress:

gottsunda@uppsala.se

I rubriken ska anges

”Anbud markanvisning radhus Slädvägen invid Valsätra i Gottsundaområdet” respektive

”Anbud markanvisning Bernadottestigen i Gottsundaområdet”.
Om byggaktör lämnar in anbud på båda platserna ska detta ske i två separata mejl.

Förteckning över material som ska lämnas in per valt läge

1. Presentation av organisation och genomförandekapacitet (Max en A4)

2. Genomfört referensprojekt (Max två A4-sidor)

3. Presentation projektidé

Textavsnitt (Max tre A3-sidor)
Intresserade byggaktörer ska i inlämningen redogöra för sin idé i form av skisser, löpande text tillsammans med inspirations- och/eller referensbilder. Byggaktören ska även beskriva hur man tänker avseende social och ekologisk hållbarhet samt om och hur detta gör avtryck i projektidén.
Fasadutformning
1–3 skisser (framsida, baksida + eventuellt gavel) där gestaltningsambition framgår: taklandskap, fönstersättning, entréer och i förekommande fall burspråk, takkupor samt eventuellt färgsättning som arkitektoniskt grepp
Situationsplan med gårdsutformning
Beskrivning av utformning av bakgård och entrémiljö som tillsammans med textavsnittet tydliggör hur den yttre miljön gestaltas.
Typplan
Utkast på typplan

4. Ifylld blankett med angivande av
I blanketten (PDF, 210 KB) lämnar intressenten information avseende bland annat kontakter och prisanbud.

Företagsnamn och organisationsnummer
Adress
Kontaktperson och telefonnummer
Mejladress
Bostadsrätt eller äganderätt
Antal bostäder
Prisanbud angett i köpeskilling per bostadsenhet samt total köpeskilling
Alternativa datum då det är möjligt att träffa kommunen

I den efterföljande dialogen kommer projektidén och däri redovisade ambitioner i social och ekologisk hållbarhet tas upp. Dessa frågor utgör inte egna utvärderingskriterier. Implementering av frågorna gällande social och ekologisk hållbarhet i sin projektidé är en förutsättning för att delta i markanvisningstävlingen.

Bedömningsgrupp

Utvärderingen av inlämnade förslag kommer att beredas inom stadsbyggnadsförvaltningen. En bedömningsgrupp kommer att utvärdera samtliga förslag. Bedömningsgruppen kommer att bestå av personer som företräder stadsbyggnadsförvaltningen. Vid behov förstärkt med resurser med specialistkunskap.

Utvärderingskriterier

Inlämningen kommer att utvärderas på projektidé och prisanbud efter att en bedömning först gjorts avseende genomförbarhet och organisation.

För att vara med i tävlingen och utvärderas behöver prisanbudet vara minst 500 000 kronor per enhet.
Prisanbud kommer att utgöra 60% av bedömningen
Gestaltning och projektidé kommer att utgöra 40% av bedömningen

Prisanbud Max 6 poäng

Högsta möjliga poäng för den här delen är 6 poäng, och fördelas på P1 - totalt Prisanbud mätt i kronor (50%) respektive P2 - kronor/bostadsenhet (50%).

Högsta anbud för respektive P1 och P2 får 6 poäng medan övriga får poäng utifrån ”eget anbud”/”Högsta anbud” * 6, avrundat till en decimal. Utfallet i utvärderingen blir sedan snittet av P1 och P2.

Gestaltning och projektidé Max 4 poäng

Vid utvärderingen av projektidén kommer en tyngdpunkt ligga på ambition gällande gestaltning. Högsta poäng på den här delen är 4 p, vilket fördelas på U1 - Arkitektonisk idé och kvalitet respektive U2 Yttre miljö och boendekvalitet. Utfallet blir snittet av U1 och U2.

U1 Arkitektonisk idé och kvalitet
Projektet ska bidra till en attraktiv stadsdel och förhålla sig medvetet till befintlig bebyggelse vad gäller takutformning, fasad och bottenvåning. Byggnaderna är väl utformade, med hög detaljeringsgrad och robusta material.

U2 Yttre miljö och boendekvalitet
Projektet ska ha väl genomarbetade utemiljöer som skänker trygghet till den egna bostaden och dess omgivning. Bostäderna är utformade med goda boendekvaliteter vad gäller ljusförhållanden och planlösningar.

Övriga upplysningar och förutsättningar

Byggaktörens ekonomi och genomförandeförmåga

Företag som deltar i markanvisningar ska få godkänt i kommunens helhetsbedömning avseende företagets förmåga att genomföra markanvisningar. Denna helhetsbedömning avses resultera i ett godkänt eller inte godkänt betyg.

Godkänd för F-skatt
Företag som deltar i markanvisningar ska ha godkännande för F-skatt.
Godkänd eller verifierad revisor
Företag som deltar i markanvisningar ska ha en godkänd eller auktoriserad revisor.
Genomfört referensprojekt
Företaget ska uppvisa ett referensprojekt avseende genomförandeförmåga från tidigare genomförda exploateringsprojekt för företaget alternativt två referensprojekt för näringsidkaren, bolagsmannen, fast anställd projektledare eller annan lämplig person (från tidigare verksamhet). Referensprojekten ska inte ha slutförts längre tillbaka än 7 år från dagen för inlämnandet av tävlingsförslaget.
Sanktionslistor
Företag som deltar i markanvisningar ska inte förekomma på sanktionslistor.

Som en del av markanvisningsförfarandet kan kommunen komma att ställa frågor om företaget har ägare eller anställd med nära band till kommunanställd eller förtroendevald. Detta påverkar inte utvärderingen, men utförs för att kunna bedöma risken för korruption.