Konkurrensutsättning Centrumbyggnad Rosendals torg inkl. option om bostäder
Uppsala kommun genom mark- och exploateringsavdelningen bjuder in till konkurrensutsättning avseende tilldelning av centrumbyggrätten på Rosendals torg. I konkurrensutsättningen ingår även två optioner varav en för bostadsbebyggelse i Ulleråker, samt en för ytterligare en centrumbyggrätt i Rosendal.
Ansökan Steg 1 Prekvalificering
Beskrivning
Rosendal är Uppsalas nya stadsdel som ligger mitt i ett av Sveriges främsta kunskapskluster med två universitet och ett av landets största sjukhus som grannar. Stadsdelen innehåller en blandning av funktioner med både bostäder, handel, service, universitetsknuten verksamhet med campuskaraktär och närhet till värdefulla park- och naturområden. Fullt utbyggd väntas stadsdelen inrymma ca 6 000 lägenheter och ca 100 000 m2 mark för funktioner kopplade till universitetet. Ett ledord för utvecklingen av Rosendal är därför mångfald. Bebyggelse och ytorna mellan husen ska genomsyras av variation i uttryck och vara multifunktionella. Dels för att skapa upplevelserika tilltalande stadsrum, dels för miljöns skull. Det inbegriper småskalighet som bidrar till trygghet och uppmuntrar till att röra sig till fots och cykel i de offentliga rummen. I Rosendal minskas negativa konsekvenser för miljön och klimatet tack vare hushållande med både utrymme och resurser. Rakt genom Rosendal i Torgny Segersteds allé kommer en stomlinje förse hela stadsdelen med spårväg raka vägen till centrum. Spårvägen kommer att knyta ihop viktiga arbetsplatser och områden, samt förse Rosendalsborna med ett attraktivt sätt att resa kollektivt.
I Etapp 3 ligger Rosendals torg som är beläget mellan Torgny Segerstedts allé och Rosendals skola. Torget beräknas vara klart år 2026. På torget byggs just nu ett Multihus. I Multihuset kommer det bland annat att finnas plats för en ny idrottshall, bibliotek och lokaler för kulturskola. Det kommunala bolaget Uppsala arenor och fastigheter är byggaktör i projektet på uppdrag av Uppsala kommun. Multihuset invigdes hösten 2024 och är en viktig knutpunkt för området. Kommunen kommer även att hålla en arkitekttävling för torgets utemiljö som kommer att äga rum under 2024/2025. En spårvägshållplats planeras i direkt anslutning till torget.
På andra sidan Torgny Segerstedts allé byggs Rosendals andra mobilitetshus, Brandmästaren, och bland verksamheterna i närområdet ingår apotek, cykelbutik, gym, Ica nära Rosendal, restauranger, Systembolaget, tandläkare och vårdcentral.
Inom torget finns en byggrätt där kommunen nu söker en eller flera byggaktörer som kan uppföra och förvalta en centrumbyggnad som en märkesbyggnad i Rosendal. Byggnaden ska manifestera Rosendal som hållbar stadsdel. Centrumbyggnaden är belägen på Rosendals torgs östra sida mot huvudgatan Torgny Segerstedts allé, se markerat område i detaljplanen, figur 1.
I Rosendal bygger vi hållbart och smart för att minska klimatpåverkan och ta vara på befintliga resurser som redan finns i närområdet. Att satsa på cirkularitet genom återbruk är därför en självklar del i utvecklingen av Rosendal. Återbruk inom byggbranschen blir alltmer vanligt och är ett område som växer både i och utanför Sverige. Samtidigt som det är en god affär, är det också en stor vinst för klimatet att använda befintligt material och produkter så länge det går eftersom nytillverkning är både energikrävande och släpper ut miljöfarliga avgaser.
Uppsala kommuns högt ställda klimatmål om att vara klimatneutralt 2030 och klimatpositivt 2050 ställer stora krav på den byggnation som planeras nu. Vi måste tänka klimat i alla steg. Genom innovativa lösningar kan klimatpåverkan minskas i såväl byggskedet som under byggnadens livstid.
Specifikationer detaljplan
Markområdet är planlagt som centrumverksamhet. Högsta nockhöjd är 8 meter. Totalt utgör markområdet en byggrätt om ca 1 300 kvm BTA.
Huvudgatan, Torgny Segerstedts allé, länkar ihop innerstaden med Rosendal. På huvudgatan prioriteras snabb och tillgänglig kollektivtrafik. Kring gatustråket är exploateringen högre. Bottenvåningarna mot huvudgatan och torgen ska medverka till att gatan utvecklas till ett livfullt stadsstråk med besöksmål.
Torgen och parkerna skall bli landskapsarkitektoniskt väl utformade platser med en urban karaktär, men i delar lämpligen även oprogrammerade och öppna för fritt ianspråktagande. Utformningen beskrivs i Rosendals kvalitetsprogram.
Förfarandet
Tilldelningsområde
Uppsala kommun genom mark- och exploateringsavdelningen bjuder in till konkurrensutsättning avseende tilldelning av centrumbyggrätten på Rosendals torg inom Detaljplan för Rosendalsfältet (Dnr: PLA 2012–20172) via markanvisning. Se tilldelningsområdet på bilden nedan. Tilldelningsområdet utgörs av gränserna för fastigheten Kåbo 77:1.
Centrumbyggnaden ligger på den östra delen av Rosendals torg mot områdets huvudgata Torgny Segerstedts allé. Tilldelningen har en byggrätt om cirka 1 300 kvm bruttoarea (BTA) ovan mark som består av byggnation för centrumändamål. Byggstart planeras under år 2026. Parkeringsbehovet ska lösas genom friköp i närliggande mobilitetshuset Brandmästaren.
Figur 1: Detaljplan för ”Rosendalsfältet” (Dnr PLA 2012–20172) med centrumbyggrätten (Kåbo 77:1) markerad med rött.
Optioner
Option 1 - bostäder
Den aktör som färdigställer byggnationen av centrumbyggnaden erhåller en option på markanvisning avseende ett tilldelningsområde för bostäder om ca 7 000 - 10 000 kvm BTA ovan mark inom projektet Centrala Ulleråker. För optionen gäller de krav för det aktuella tilldelningsområdet som beslutats inom projektet Centrala Ulleråker vid varje enskilt tillfälle. Markpriset utgår från oberoende värdering som tas fram i samband med markanvisning eller tecknande av köpeavtal. Det ovan angiva antalet kvadratmeter BTA ovan mark är maximal byggrätt i enlighet med detaljplanen för det aktuella tilldelningsområdet och inte att likställa med den byggbara bruttoarean. Krav
på exempelvis dagsljus, skuggning av grannkvarter, gårdsmiljöer, släpp, gestaltning med mera kan medföra en minskning av antal kvadratmeter BTA för det aktuella tilldelningsområdet jämfört med maximal byggrätt enligt detaljplan. För det aktuella tilldelningsområdet finns inget fastställt krav på upplåtelseform. Ambitionen för markanvisningen av tilldelningsområdet för bostäder kommer att vara hög avseende bland annat arkitektonisk kvalitet, klimatprestanda och genomförbarhet.
Optionen kommer att avtalas i markanvisningsavtalet för centrumbyggnaden (Kåbo 77:1) i Rosendal. Optionen förverkligas genom ett markanvisningsavtal i projektet Centrala Ulleråker. Förverkligandet av optionen kan tidigast ske när byggnationen av centrumbyggnaden färdigställts samt att överenskomna projektkvaliteter för centrumbyggnaden har verifierats.
Option 2 – Centrumbyggnad invid Elsa Eschelssons park i Rosendal
På östra sidan av Torgny Segerstedts allé, i anslutning till Elsa Eschelssons park, planeras ytterligare en centrumbyggnad. Den aktör som genomför byggnationen av centrumbyggnaden på Rosendals torg erhåller en option på markanvisning för centrumbyggnaden i anslutning till parken. Den aktuella centrumbyggrätten är på ca 1 300 kvm BTA och högsta nockhöjd är 11 m. Optionens tilldelningsområde utgörs av gränserna för fastigheten Kåbo 86:1 och är markerat i figur 2 nedan. Markpriset utgår från oberoende värdering som tas fram i samband med markanvisning eller tecknande av köpeavtal.
Option 2 ligger inom etapp 4 som uppförs klimatpositiv. Inför tecknande av markanvisningsavtal förs dialog med syfte att fastställa klimatpositivitet samt övriga förutsättningar för denna centrumbyggnad. Utgångspunkten är klimatkrav och klimatpositivitet enligt samma definition som för bostadshusen i etapp 4. Definitionen av klimatpositivitet är att utsläpp balanseras med åtgärder som överstiger utsläppen med 10%.
Optionen kommer att avtalas i markanvisningsavtalet för centrumbyggnaden på Rosendals torg (Kåbo 77:1). Förverkligandet av optionen sker genom markanvisningsavtal, och kan tidigast ske när byggnationen av centrumbyggnaden på Rosendals torg färdigställts samt att överenskomna projektkvaliteter för centrumbyggnaden på Rosendals torg har verifierats.
Figur 2: Detaljplan för ”Rosendalsfältet” (Dnr PLA 2012-20172) med centrumbyggrätten (Kåbo 86:1) markerad.
Upplägg
Konkurrensutsättningen sker i två steg: Steg 1 ”prekvalificering” samt steg 2 ”projektförslag”. Det är tillåtet att lämna anbud som ensam aktör eller som flera aktörer i team. Om anbud lämnas i team med flera aktörer ska samtliga aktörer anges tydligt i anbudet.
Steg 1 Prekvalificering
I prekvalificeringen lämnar aktören in ansökan genom att skicka in anbudsblanketten. En utvärderingsgrupp på Uppsala kommun utser därefter upp till tre anbud som får gå vidare till nästa steg.
Ladda ner anbudsblankett (PDF, 243 KB)
Uppsala kommun utvärderar sedan de inkomna bidragen utifrån kriterierna genomförandeförmåga samt ambitionsnivå och arkitektonisk idé.
För att åtaganden ska kunna utvärderas krävs tydliga utfästelser från byggaktören.
Byggnationen ska följa klimatkraven i Uppsala klimatprotokoll för det aktuella byggåret och byggnadstyp ”Övriga byggnader”. Vid beräkning av och redogörelse för klimatpåverkan ska Uppsala Klimatfärdplans beräkningsanvisningar användas.
Figur 3: Gränsvärden för övriga byggnader A1-A5 (kg CO2e/m2 BTA)
Utvärderingen av de inkomna bidragen kommer att göras av en utvärderingsgrupp bestående av tjänstepersoner från Uppsala kommun. Utvärderingsgruppen gör en sammanvägd bedömning av inkomna förslag och utser upp till tre anbud som går vidare till steg 2.
Steg 2 Projektförslag
De utvalda aktörerna utarbetar i steg 2 ett projektförslag. Inkomna projektförslag utvärderas utifrån kriterierna centrumbyggnadens planerade innehåll, affärsmodell, övergripande projektidé (inklusive hur idén bidrar till Rosendals torg som mötesplats, Rosendals identitet, social hållbarhet, främjar en hållbar livsstil och uppfyller kravet på hög arkitektonisk kvalitet med återbrukat material i synliga delar av byggnadens fasad) samt byggaktörens genomförandeförmåga.
Byggnationen ska följa klimatkraven i Uppsala klimatprotokoll för det aktuella byggåret och byggnadstyp ”Övriga byggnader” (se mer ovan under ”Steg 1”).
Utvärderingen görs av en bedömningsgrupp sammansatt av tjänstepersoner på stadsbyggnadsförvaltningen med olika kompetensområden. Utvärderingsgruppen gör en sammanvägd bedömning av inkomna förslag och föreslår därefter en vinnare till kommunstyrelsens mark- och exploateringsutskott, som fattar beslut om tilldelning genom tecknande av markanvisningsavtal.
Kommunen har fri prövningsrätt av alla inlämnade bidrag och kan välja att förkasta förslag utan ersättningsskyldighet.
Anbudsblanketterna från steg 1 och 2 samt projektförslaget biläggs markanvisningsavtalet, tillsammans med eventuella förtydliganden om behov finns.
Instruktioner för inlämning av projektförslag med mera i steg 2 av konkurrensutsättningen kommer att delges de aktörer som gått vidare från steg 1 under våren 2025.
Utvärdering
Utvärderingen av de inkomna bidragen i steg 1 och 2 kommer att göras av en utvärderingsgrupp bestående av tjänstepersoner från Uppsala kommun som är sakkunniga inom arkitektur, bygglov, social hållbarhet, klimat, återbruk, exploatering, anläggning respektive mobilitet.
Steg 1 Prekvalificering
Utvärderingsgruppen gör en sammanvägd bedömning av den inskickade anbudsblanketten. De inkomna bidragen poängsätts efter bedömningskriterierna enligt nedan och de upp till tre anbudsgivare som har den högsta poängsumman går vidare till steg 2.
Som mest kan ett bidrag i steg 1 få 30 poäng.
Ambitionsnivå och arkitektonisk idé max 15 poäng
Byggaktörens textbeskrivning av sin tilltänkta projektidé för:
- centrumbyggnadens innehåll
- affärsmodell för byggnad och verksamhet
- hur byggnaden bidrar till Rosendals torg som mötesplats
- arkitektoniskt koncept
- materialval i stomme samt fasad med återbrukat material
Genomförandeförmåga max 15 poäng
- Dokumenterad erfarenhet av centrumbyggnation inklusive förvaltning (referensprojekt 1).
- Dokumenterad erfarenhet av bostadsutveckling (referensprojekt 2).
Referensprojekten ska ha hög arkitektonisk kvalitet och vara slutförda inom de senaste 10 åren.
För referensprojekten är det meriterande om de har byggts med återbrukat material.
Steg 2 Projektförslag
Utvärderingsgruppen gör en sammanvägd bedömning av inskickat material. De inkomna förslagen poängsätts efter bedömningskriterierna enligt nedan.
Den anbudsgivare som har den högsta poängsumman kommer att föreslås till kommunstyrelsens mark- och exploateringsutskott som fattar beslut om tilldelning genom tecknande av markanvisningsavtal.
Som mest kan ett bidrag i steg 2 få 60 poäng.
Centrumbyggnadens planerade innehåll max 15 poäng
Bedömningen görs utifrån hur väl projektförslagets planerade innehåll avseende centrumverksamheten bidrar till platsen.
Affärsmodell max 15 poäng
Byggaktörens affärsmodell utvärderas utifrån hur den långsiktigt bedöms säkerställa planerat innehåll.
Projektförslagets utformning max 15 poäng
Byggaktörens projektförslag bedöms utifrån hur det:
- uppfyller kravet på hög arkitektonisk kvalitet,
- redovisar återbrukat material i synliga delar av byggnadens fasad,
- bidrar till Rosendals torg som mötesplats och hanterar Rosendals identitet,
- uppfyller det sociala hållbarhetsmålet ”Rosendal är tryggt och trivsamt” samt
- främjar en hållbar livsstil
Byggaktörens genomförandeförmåga max 15 poäng
En helhetsbedömning görs dels av byggaktörernas respektive genomförandeförmåga, dels av inkomna projektidéers genomförbarhet.
Bedömningen utgår från byggaktörens ekonomi, organisation, affärsupplägg och tidplan samt hur byggaktören tillser en effektiv byggprocess.
Ansökan Steg 1 Prekvalificering
Ansökan görs genom att skicka in ANBUDSBLANKETT.
Blanketten fylls i med:
- Beskrivning i text av den färdiga byggnadens planerade innehållskoncept av centrumverksamheter
- Beskrivning i text av affärsmodellen för byggnaden, inklusive byggnadens förvaltning.
- Beskrivning av byggnadens arkitektoniska koncept samt hur den färdiga byggnaden uppfyller kravet på hög arkitektonisk kvalitet.
- Skriftlig beskrivning av hur aktören ska arbeta med återbrukat fasadmaterial i synliga delar av byggnadens fasad.
- Motivering till hur konceptet bidrar till att göra Rosendals torg till en mötesplats i stadsdelen, bidrar till Rosendals identitet och det sociala hållbarhetsmålet ”Rosendal är tryggt och trivsamt” samt hur konceptet främjar en hållbar livsstil.
- Skriftlig beskrivning av val av materialslag för bärande byggnadsdelar.
- Hänvisning till minst ett referensprojekt av genomförd centrumbyggnation inklusive förvaltningslösning med förklarande text som beskriver referensprojektet och på vilket sätt det fungerar som jämförelseprojekt till den aktuella konkurrensutsättningen.
- Hänvisning till minst ett referensprojekt av genomförd bostadsbebyggelse i ett område med urban kvartersstruktur med förklarande text som beskriver referensprojektet och på vilket sätt det fungerar som jämförelseprojekt till den aktuella konkurrensutsättningen.
Återbruk jämställs med termen återanvändning. Återanvändning avser varje förfarande som innebär att produkter eller komponenter som inte är avfall återanvänds i samma syfte för vilket de ursprungligen var avsedda för.
Ansökningsperioden för steg 1, ”prekvalificering”, pågår till den 28 februari 2025.
Ansökan skickas till:
Ansökan lämnas in genom att ifylld anbudsblankett skickas med e-post till: rosendal@uppsala.se.
I rubriken ska anges
”Anbud konkurrensutsättning steg 1, Centrumbyggnaden Rosendal etapp 3.”
Ansökan ska ha inkommit till kommunen senast klockan 12:00, 28 februari 2025.
Frågor kan ställas skriftligen via e-post till: rosendal@uppsala.se. Frågorna ska ha inkommit senast den 15 februari 2025 och kommer att publiceras på Rosendalsprojektets hemsida.
Tidplan och process
Tidplan
- December 2024, Inbjudan skickas ut
- December 2024 – februari 2025, Inlämningsperiod steg 1
- Mars 2025, Besked steg 1
- Mars – maj 2025, Inlämningsperiod steg 2
- Juni 2025, Besked steg 2
- September 2025, Beslut markanvisningsavtal
- Maj 2026, Beslut köpeavtal exploatering
- Sommaren 2026, Byggnation påbörjas
- Sommaren 2027, Färdigställd byggnation
Figur 4: Preliminär tidplan.
Beslut och markanvisning
Den byggaktör som utses till vinnare i konkurrensutsättningen erbjuds teckna ett markanvisningsavtal för centrumbyggnaden med kommunen. Markanvisningsavtalet godkänns genom beslut i kommunstyrelsens mark- och exploateringsutskott samtidigt som tilldelningen beslutas. Under markanvisningstiden ges byggaktörerna möjlighet att utveckla projektidén i samverkan med kommunen.
Samverkansprocess och bygglovsförberedelser
Den vinnande byggaktören kommer bjudas in till bygglovsförberedande möten med kommunen för att titta på detaljer i förslagen inför bygglovsprövningen och för att följa upp att de förutsättningar som satts upp i konkurrensutsättningen följs, samt att de kvaliteter som gett tilldelningen följer med förslaget till förverkligandet av projektet. Mötena kommer även fungera som ett viktigt forum för att samordna byggaktörernas förslag med kommunens planering och genomförande av allmän plats. När förslagen är tillräckligt genomarbetade och samtliga förutsättningar och kvaliteter uppfyllda är förslaget färdigt att lämnas in för bygglovsprövning.
Köpeavtal med villkor för exploatering
När bygglov beviljats tecknas köpeavtal med villkor för exploateringens genomförande med kommunen. Försäljning av marken sker efter beviljat bygglov för att säkerställa att projektförslagets åtaganden följer projektet från idé till färdigställande. Köpeavtalet bekräftas genom politiskt beslut.
Grundläggande förutsättningar
Prissättning
Kvartersmarken försäljs av Uppsala kommun till ett fast pris på 1 500 kronor per kvadratmeter bruttototalarea ovan mark.
Markpriset anges i det gällande prisläget vid tecknande av markanvisningsavtal och indexregleras fram till överlåtelsetillfället. I markpriset ingår exploateringsavgiften för utbyggnaden av allmänna anläggningar. Planavgift tillkommer och betalas av exploatören i samband med köpeavtalet.
Övriga förutsättningar
- Förslaget ska rymmas inom Detaljplan för Rosendalsfältet (Dnr PLA 2012–20172).
- Förslaget ska följa Kvalitetsprogram för Rosendal.
- Inlämnade situationsplaner, skisser och sektioner innebär inte någon garanti för den fortsatta exploateringen. Den slutliga omfattningen av byggrätten beror på bygglovsprocessen.
- Kommunen kan komma att kräva in ytterligare dokumentation som styrker byggaktörernas ekonomiska förutsättningar för projektets och optionernas genomförande.
- Byggaktören förbinder sig att fullfölja de åtaganden som redovisas i inlämnad ansökan.
- Uppsala kommun har fri prövningsrätt av inkomna ansökningar. Om ingen ansökan bedöms hålla tillräcklig kvalitet förbehåller sig kommunen rätten att förkasta samtliga inkomna ansökningar för tilldelningsområdet och genomföra markanvisningen på annat sätt.
- Byggaktören är medveten om att markanvisning sker genom ett politiskt beslut och att projektets genomförande förutsätter att dessa beslut fattas.
- Markanvisningen är tidsbegränsad. Kommunen kommer inte att förnya markanvisning för byggaktör som inte följer sina åtaganden enligt projektförslaget eller som på annat sätt inte följer vad som ges av denna inbjudan.
- Kvartersmarken för Centrumbyggrätten på Rosendals torg ska förvärvas till det markpris som anges under ”prissättning” ovan. Köpeskillingen bygger på slutlig byggrätt uttryckt i kvadratmeter BTA ovan mark i beviljat bygglov. Markpriset kommer att indexeras från tecknade av markanvisningsavtal fram till överlåtelsetidpunkten.
- Byggaktören bekostar bygglovavgift, förrättningskostnader, lagfartskostnader, tekniska anslutningsavgifter och övriga kostnader för utredningar som krävs inom kvartersmark. Byggaktören betalar även planavgift i samband med köpeavtalet.
- Kommunen svarar för och bekostar projektering samt byggande av gator, torg och parker inom allmän platsmark.
- Anslutning till eventuell framtida bygglogistiklösning som Uppsala Kommun meddelar är obligatoriskt. Bygglogistiklösningens avgifter som föranleds av bolagets byggnation på markområdet bekostas av bolaget.
- Dagvatten inom kvarteret ska omhändertas inom fastigheten.
- Projektförslaget ska innehålla redovisning av hur ekosystemtjänster planeras användas på kvartersmarken. Framför allt gällande dagvattenhantering, svalka, skugga, bullerdämpning, upplevelsevärden samt biologisk mångfald.
- Parkering ska lösas genom friköp i mobilitetshus Brandmästaren och i enlighet med gällande Parkeringstal för Uppsala.
- Byggnationen ska följa klimatkraven i Uppsala klimatprotokoll för det aktuella byggåret och byggnadstyp ”Övriga byggnader”. Beräkning ska ske enligt Uppsala klimatprotokolls beräkningsanvisningar.
- Under markanvisningsprocessen ska aktören redovisa klimatberäkningar som redogör för hur byggnationen följer klimatkraven i Uppsala klimatprotokoll.
- Byggnadens klimatprestanda ska bekräftas genom en klimatberäkning i samband med bygglov, det vill säga innan fastigheten överlåtes.
Länkar
Ladda ner anbudsblankett (PDF, 243 KB)
Detaljplan för Rosendalsfältet
Kvalitetsprogram för Rosendalsfältet (PDF, 57 MB)
Uppsala kommuns klimatfärdplan (modul Bygg och anläggning)
Klimatneutrala bygg- och anläggningsprojekt 2030