Konkurrensutsättning Östra Sala backe etapp 3

Konkurrensutsättning Östra Sala backe etapp 3

Förfarande
Upplägg
Utvärdering
Tidplan och process
Frågor och svar om konkurrensutsättningen

Bild: Illustration från detaljplanen, White arkitekter.

Östra Sala backe planeras och byggs med människan i centrum och med utgångspunkt i det senaste inom teknik och miljö. Visionen är att Östra Sala backe ska bidra till att ge de östra stadsdelarna en urban karaktär med ett attraktivt stadsliv där bostäder och verksamheter blandas. Etapp 3 är beläget ett stenkast från Gränby centrum och endast 3 km från Uppsala Central. På bara några minuters promenadavstånd finns bland annat butiker, livsmedelsaffärer, restauranger, biograf, bibliotek och vårdcentral. I närområdet finns dessutom parker, förskolor, skolor och naturområden.

Etapp 3 länkar samman de redan bebyggda delarna av Östra Sala backe med området kring Gränby centrum. Uppsala kommuns avsikt är att genomföra detaljplanen utan dröjsmål. Vi förväntar oss därför att de byggaktörer som väljer att delta i denna konkurrensutsättning har förmåga att genomföra projektet i närtid. Tidplanen möjliggör byggstart i mitten av 2024.

Mer information om Östra Sala backe

Bild: Kartan visar områdets placering i Uppsala markerat med en röd cirkel.

Bild: Kartan visar etapperna inom området Östra Sala backe. Klicka på kartan för en större version.

Till toppen av sidan och menyn

Förfarandet

Tilldelningsområden

Uppsala kommun genom mark- och exploateringsavdelningen bjuder in till konkurrensutsättning avseende två tilldelningsområden inom ett kvarter inom Detaljplan för Östra Sala backe, etapp 3a. Se tilldelningsområdena på bilden nedan.

Område A

Område A ligger i den norra delen av kvarteret och avgränsas av stadsgatan Fyrislundsgatan i öst, det mer intima stråket Johannesbäcksgatan i väst, tvärkopplingen Ängsnyckelgatan i norr och område B i söder.

Område A har en byggrätt om cirka 11 700 kvm bruttoarea (BTA) ovan mark som består av flerbostadshus i varierande höjd. I den del av kvarteret som vetter mot Johannesbäcksgatan kan med fördel radhus uppföras.  Parkeringen ska lösas i underjordiskt garage inom kvartersmark, vilket ställer krav på bearbetning av höjdskillnader mot intilliggande område B. Gestaltning och anläggande av innergården ska lösas gemensamt mellan de byggaktörer som får en tilldelning inom respektive område. Upplåtelseformen ska vara bostadsrätt eller äganderätt. Byggstart planeras till mitten av 2024. Utformningen av området ska ske i enlighet med Gestaltningsprogram för DP Östra Salabacke 3A.

Område B

Område B ligger i den södra delen av kvarteret och avgränsas av stadsgatan Fyrislundsgatan i öst, det mer intima stråket Johannesbäcksgatan i väst, tvärkopplingen Alrunegatan i söder och område A i norr.

Område B har en byggrätt om cirka 10 700 kvm bruttoarea (BTA) ovan mark som består av flerbostadshus i varierande höjd. I den del av kvarteret som vetter mot Johannesbäcksgatan kan med fördel uppföras radhus. Parkeringen ska lösas i underjordiskt garage inom kvartersmark, vilket ställer krav på bearbetning av höjdskillnader mot intilliggande område A. Gestaltning och anläggande av innergården ska lösas gemensamt mellan de byggaktörer som får en tilldelning inom respektive område. Upplåtelseformen ska vara bostadsrätt eller äganderätt. Byggstart planeras till mitten av 2024. Utformningen av området ska ske i enlighet med Gestaltningsprogram för DP Östra Salabacke 3A.

Bild: Tilldelningsområden inom Detaljplan för Östra Sala backe, etapp 3a.

Till toppen av sidan och menyn

Upplägg

Konkurrensutsättningen sker i två steg. I steg 1 sker en prekvalificering med fokus på klimat- och energiprestanda. En utvärderingsgrupp på Uppsala kommun utser därefter upp till tre aktörer per tilldelningsområde som får gå vidare till nästa steg. Det är möjligt att skicka in en anbudsblankett per tilldelningsområde. Endast ett område kan tilldelas per byggaktör. 

I steg 2 tar de utvalda aktörerna fram ett projektförslag. Inkomna projektförslag utvärderas varefter vinnare utses för respektive kvarter. Tilldelning och tecknande av markanvisningsavtal sker efter beslut i kommunstyrelsens mark- och exploateringsutskott.

Ansökan (steg 1) – avslutad

Ansökningsperioden avslutades 4 november 2022.

Ansökan görs genom att skicka in anbudsblankett steg 1. (PDF, 247 KB)
Blanketten fylls i med valt tilldelningsområde och en utfästelse kring klimatprestanda för det tänkta projektet samt hänvisning till minst ett referensprojekt. Med koppling till klimatdeklarationen redogör ni med siffror för klimatpåverkan under produkt- och byggproduktionsskedet samt primärenergital. Val av materialslag för bärande byggnadsdelar ska presenteras i detta skede.

Projektinlämning (steg 2)

Inlämning av projektförslaget görs genom att skicka in anbudsblankett steg 2 (PDF, 291 KB) tillsammans med er presentation. I blanketten besvaras bland annat frågor om valt tilldelningsområde, konkreta klimatåtaganden inklusive val av miljöcertifiering samt uppskattad lägenhetsfördelning. Eftersom ni i det här skedet har ett skarpt projektförslag har ni möjlighet att ytterligare vässa era löften från steg 1. Anbudsblanketterna från steg 1 och 2 samt er presentation kommer att biläggas markanvisningsavtalet om ni får en tilldelning, tillsammans med eventuella förtydliganden om behov finns.

Presentationen får vara max sex A4-sidor alternativt tre A3-sidor (exklusive referensprojekt). Följande ska ingå i presentationen:

• Beskrivning av projektförslaget i text och med enkla skisser. Av beskrivningen ska det konceptuellt framgå hur byggnader, typologi, bostadsgård, eventuella takterrasser, förgårdsmark och entréer avses behandlas. Det ska även framgå en uppskattning av antal kvm BTA ovan mark samt planerad lägenhetsfördelning.
  • Situationsskiss ska presenteras i skala 1:500 med angivna byggnadshöjder
  • Fasadskisser ska presenteras i skala 1:200
• En kort bolagspresentation.
• Val av arkitekt och landskapsarkitekt som ni anlitat för projektet.

Projektförslaget skickas till:

Uppsala kommun
Stadsbyggnadsförvaltningen
Att: Fanny Reuterskiöld
Stadshusgatan 2
753 75 Uppsala

Alternativt kan projektförslaget lämnas in i receptionen på Stadshusgatan 2.

Märk kuvertet med: Anbud konkurrensutsättning steg 2, ÖSB etapp 3.

Projektförslaget ska ha inkommit till kommunen senast klockan 12:00, 3 februari 2023.

Frågor kan ställas skriftligen via e-post till: ostrasalabacke@uppsala.se.

Till toppen av sidan och menyn

 

Utvärdering

Uppsala kommun utvärderar de inkomna bidragen utifrån tre kriterier: konkreta klimatåtaganden, övergripande projektidé och byggaktörens genomförandeförmåga. För att åtaganden ska kunna utvärderas krävs tydliga utfästelser från byggaktören. Anbudsblanketterna från steg 1 och 2 samt projektförslaget biläggs markanvisningsavtalet, tillsammans med eventuella förtydliganden om behov finns.

Utvärderingen av de inkomna bidragen kommer att göras av en utvärderingsgrupp bestående av tjänstepersoner från Uppsala kommun. Utvärderingsgruppen gör en sammanvägd bedömning av inkomna förslag och föreslår en vinnare per tilldelningsområde till kommunstyrelsens mark- och exploateringsutskott, som fattar beslut om tilldelning. Kommunen har fri prövningsrätt av alla inlämnade bidrag och kan välja att förkasta förslag utan ersättningsskyldighet.

Utvärderingskriterier

Klimatåtaganden

Uppsala kommuns högt ställda klimatmål om att vara klimatneutralt 2030 och klimatpositivt 2050 ställer stora krav på den byggnation som planeras nu. Vi måste tänka klimat i alla steg. Genom innovativa lösningar kan klimatpåverkan minskas i såväl byggskedet som under byggnadens livstid. Träbyggnader premieras särskilt då Uppsala kommun har som mål att minst 50 procent av de flerbostadshus som påbörjas år 2023–2025 ska vara träbyggnation. Även klimatförbättrad betong är ett viktigt medel för att nå målen. Utöver klimatsmarta byggnader behövs åtgärder för att öka förutsättningarna för de framtida boende att kunna minska sitt klimatavtryck. Att tänka långsiktigt kring framtida livsstil ställer krav på flexibilitet och möjlighet att ställa om.

• Vilka konkreta åtgärder föreslår ni för att bidra till att nå Uppsala kommuns mål om att bli klimatneutralt 2030? Beskriv de åtaganden som ni angett i den medföljande blanketten.
  • Beskriv de viktigaste åtagandena för att minska klimatpåverkan inom respektive livscykelskede (A1-A5, B1-B7, C1-C4 och D enligt ISO SS-EN15978:2011) inklusive:
    • Primärenergital (enligt BBR)
    • U-medel för klimatskärm (genomsnittlig värmegenomgångskoefficient, Um, enligt BBR)
  • Vilka förutsättningar skapas för det framtida hållbara livet? Hur byggs flexibilitet in för att kunna anpassa boendet till den ständigt pågående klimatomställningen?
    • Vilka mobilitetsåtgärder åtar ni er i förslaget? Hur tar ni höjd för förändringar kopplat till framtidens resande?
    • Vilka åtgärder vidtar ni för att bidra till en cirkulär ekonomi?
• Beskriv hur er hållbarhetspolicy ska implementeras i projektförslaget, gällande ekologisk och social hållbarhet med fokus på dagvatten och ekosystemtjänster för klimatanpassning, till exempel:
  • Hur säkrar ni ett bra inomhusklimat med hänsyn till framtida värmeböljor?
  • Hur skapas en livsmiljö på innergård som är anpassad till ett föränderligt klimat med både skyfall och värmeböljor?
  • Hur nyttjar ni gröna strukturer i projektet för att bidra till biologisk mångfald och välbefinnande?
• Tredjepartsgranskad miljöcertifiering av byggnaderna är ett krav. Vilken certifiering har ni valt och varför?
• För ett resonemang kring hur pass kostnadsdrivande de valda klimatåtgärderna är och hur ni avser parera kostnadsökningen för att inte öka priset för slutkund.

 

Övergripande projektidé

Omvandlingen av det gamla kraftledningsstråket mellan Sala backe och Årsta till en sammanhållen stadsbygd pågår för fullt. Visionen om en levande och attraktiv stadsmiljö realiseras genom en varierad och tät stadsbebyggelse med en blandning av bostäder och verksamheter som stärker det befintliga inom Gränby stadsnod. Etapp 3 har ett unikt och väl synligt läge eftersom området utgör entrén till staden från öster. Byggnadernas arkitektur är betydelsefull och samtidigt som den ger uttryck för vår tid ska arkitekturen förhålla sig till befintlig byggnadskaraktär i den angränsande stadsdelen Sala backe. Gestaltningsprogrammet för Östra Sala backe etapp 3A gör gällande att det för konkurrensutsättningen aktuella kvarteret ska ha ett lugnt fasaduttryck och varm färgsättning. Materialvalen ska ha hög kvalitet och detaljerna ges stor omsorg.  

I pandemins spår har vi sett en ökad efterfrågan på stora och flexibla lägenheter som ett alternativ till småhus. Lägenheter i flerbostadshus får med fördel utformas för att kunna inrymma hemmakontor, uthyrningsdel och/eller möjlighet till generationsboende. Det flexibla boendet kan nyttjas över tid och passar olika slags familjekonstellationer och människor i olika åldrar. I den här konkurrensutsättningen premieras förslag med innovativa idéer kring ett boende som enkelt kan anpassas efter en förändrande livssituation samt en majoritet större lägenheter.

• Hur tar ni er an uppgiften att bidra till en levande stadsmiljö?
• Hur ser den preliminära lägenhetsfördelningen ut avseende antal rum och antal kvadratmeter?
• Hur stor gemensam bostadsgård planerar ni för och hur ska den gestaltas för social och ekologisk hållbarhet där även barnrättsperspektivet ingår?
• Vilka kreativa åtgärder har ni valt för att svara upp mot de senaste årens ökade efterfrågan på flexibla hemmamiljöer?
• Sedan FN:s konvention om barnets rättigheter inkorporerades i svensk lag den 1 januari 2020 har vi som planerar framtida bostadsområden ett ännu större ansvar att belysa och ta hänsyn till barns behov. Hur tar ni er an barnrättsperspektivet i ert förslag?
• Beskriv hur projektförslaget uppfyller de krav på gestaltning och kvaliteter som framgår av denna inbjudan och gestaltningsprogrammet för etappen.

Bild: Illustration från detaljplanen som visar hur den nya bebyggelsen vid Johannesbäcksgatan skulle kunna se ut. White arkitekter.

 

Genomförandeförmåga

Detaljplanen för Östra Sala backe, etapp 3a fick laga kraft i april 2022. Utbyggnaden av allmän plats beräknas pågå till mitten av 2024 och byggstart på kvartersmark kan ske därefter. Byggstart på kvartersmark planeras ske i mitten av 2024. För att etappen inte ska vara en byggarbetsplats under en längre tid vill kommunen se ett snabbt genomförande av projekten och det är därför av vikt att vi kan bedöma er genomförandeförmåga. Det görs bland annat genom att ni redovisar referensprojekt, med fokus på färdigställande inom givna tidsramar. En helhetsbedömning görs därutöver av inkomna förslags genomförbarhet.

• Beskriv hur er organisation och ert affärsupplägg ser ut (redovisas på ett separat A4-papper).
• Beskriv hur ni avser att effektivisera byggprocessen.
• Beskriv en planerad tidplan för genomförandet.
• Bilägg max tre referensprojekt till presentationen.

Till toppen av sidan och menyn

 

Tidplan och process

Preliminär tidplan.

 

Beslut och markanvisning

De byggaktörer som utses till vinnare i konkurrensutsättningen erbjuds teckna ett markanvisningsavtal med kommunen. Markanvisningsavtalet godkänns genom beslut i kommunstyrelsens mark- och exploateringsutskott samtidigt som tilldelningen beslutas. Under markanvisningstiden ges byggaktörerna möjlighet att utveckla projektidén i samverkan med kommunen.

Samverkansprocess och bygglovsförberedelser 

De vinnande byggaktörerna kommer bjudas in till bygglovsförberedande möten med kommunen för att titta på detaljer i förslagen inför bygglovsprövningen och för att följa upp att de förutsättningar som satts upp i konkurrensutsättningen följs, samt att de kvaliteter som gett tilldelningen följer med förslaget till förverkligandet av projektet. Mötena kommer även fungera som ett viktigt forum för att samordna byggaktörernas förslag med kommunens planering och genomförande av allmän plats. När förslagen är tillräckligt genomarbetade och samtliga förutsättningar och kvaliteter uppfyllda är förslaget färdigt att lämnas in för bygglovsprövning.  

Köpeavtal med villkor för exploatering

När bygglov beviljats tecknas köpeavtal med villkor för exploateringens genomförande med kommunen. Försäljning av marken sker efter beviljat bygglov för att säkerställa att projektförslagets åtaganden följer projektet från idé till färdigställande. Köpeavtalet bekräftas genom politiskt beslut.  

Grundläggande förutsättningar

Prissättning

Kvartersmarken försäljs av Uppsala kommun till ett fast, marknadsmässigt pris:

• Bostadsrätter/äganderätter: 6 500 kr/kvm BTA ovan mark
• Radhustomter: 2 000 000 kr per radhustomt
• Lokaler: 2 000 kr/kvm LOA

Markpriset enligt ovan är angett i prisläge oktober 2022 och indexregleras fram till överlåtelsetillfället. I markpriset ingår exploateringsavgiften för utbyggnaden av allmänna anläggningar. Planavgift tillkommer och betalas av exploatören i samband med köpeavtalet.

Övriga förutsättningar

• Förslaget ska rymmas inom Detaljplan för Östra Sala backe, etapp 3a.
• Förslaget ska följa Gestaltningsprogram för DP Östra Sala backe, etapp 3A.
• Inlämnade situationsplaner, skisser och sektioner innebär inte någon garanti för den fortsatta exploateringen. Den slutliga omfattningen av byggrätten beror på bygglovsprocessen.
• Byggaktören förbinder sig att fullfölja de åtaganden som redovisas i inlämnat projektförslag.
• Uppsala kommun har fri prövningsrätt av inkomna projektförslag. Om inget projektförslag bedöms hålla tillräcklig kvalitet förbehåller sig kommunen rätten att förkasta samtliga inkomna projektförslag för tilldelningsområdet och genomföra markanvisningen på annat sätt.
• Byggaktören är medveten om att markanvisning sker genom ett politiskt beslut och att projektets genomförande förutsätter att dessa beslut fattas.
• Markanvisningen är tidsbegränsad. Kommunen kommer inte att förnya markanvisning för byggaktör som inte följer sina åtaganden enligt projektförslaget eller som på annat sätt inte följer vad som ges av denna inbjudan.
• Kvartersmarken ska förvärvas till det markpris som angetts i inbjudan. Köpeskillingen bygger på slutlig byggrätt uttryckt i kvadratmeter BTA ovan mark i beviljat bygglov. Markpriserna för bostäder och lokaler för centrumverksamhet kommer indexeras från oktober 2022 fram till överlåtelsetidpunkten.
• Byggaktören bekostar bygglovavgift, förrättningskostnader, lagfartskostnader samt tekniska anslutningsavgifter samt övriga kostnader för utredningar som krävs inom kvartersmark. Byggaktören betalar även planavgift i samband med köpeavtalet.
• Kommunen svarar för och bekostar projektering samt byggande av gator, torg och parker inom allmän platsmark.
• Anslutning till det bygglogistikcentrum som Uppsala Kommun tillhandahåller är obligatoriskt. Bygglogistikcentrets avgifter som föranleds av bolagets byggnation på markområdet bekostas av bolaget.
• Dagvatten inom kvarteret ska omhändertas inom fastigheterna.
• Östra Sala backe etapp 3 har ett grönytefaktorkrav (GYF) på minst 0,50. GYF tillämpas antingen på kvartersnivå eller fastighetsnivå. Det innebär att om flera fastigheter förekommer inom samma kvarter kan byggaktörerna komma överens om att samverka för att gemensamt uppnå grönytefaktorn.
• Parkering ska lösas i garage på kvartersmark och i enlighet med gällande Parkeringstal för Uppsala.
• För att inte förvärra eleffektsituationen i Uppsala är det möjligt att använda fjärrvärme som huvudsaklig uppvärmningskälla. Om annan värmekälla, till exempel värmepumpslösningar, används bör dessa kombineras med energilagring för att få motsvarande effektprestanda.
• Byggnadens klimatprestanda ska bekräftas genom en klimatberäkning i samband med bygglov, det vill säga innan fastigheten överlåtes.

 

Länkar

Detaljplan för Östra Sala backe, etapp 3a

Gestaltningsprogram för DP Östra Sala backe etapp 3A

Arkitekturpolicy

Riktlinje Uppsalas färger

Illustrationsplan över utbyggd allmän plats (PDF, 5 MB)

Projekteringsförutsättningar (PDF, 200 KB)

Parkeringstal för Uppsala

Riktlinjer för markanvisning

Bygglogistikcenter

Klimatdeklarationen

Uppsala kommuns klimatfärdplan (modul Bygg och anläggning)

 

Till toppen av sidan